中古マンションを購入した場合に意外とネックになるのがリフォーム費用です。
過去の不動産市場では、中古戸建や中古マンションがいまいち人気がありませんでしたが、不人気だった理由の一つに中古不動産が購入後にリフォームをしなければいけないという点がありました。
不動産を中古で購入した場合は、現況優先現況渡しでの引き渡しとなります。
部屋が汚いままであればそのままでは使いにくいですし、きれいに使われていたとしても生活した跡が残るので、そのまま使う人は少ないです。
以上の理由から新築マンションが人気でしたが、新築マンションは購入した時点で資産価値が８割になるといわれるほどですし、維持費も大きな負担となります。
新築マンションは、市場での評価がしにくく、不動産業者がかなりの利益分を価格に乗せているので、購入した後から失敗したと感じる人は多いようです。
中古マンションであれば、取引事例があるので、市場での評価も分かりやすいです。
上記のことを踏まえた結果、管理人がおすすめするのが「リノベーション」された物件です。
売主によって部屋の内装の状態が違う中古物件
中古物件では、売主が個人の場合は部屋が使われたままでの引き渡しとなるので、リフォームが必要です。
ところが、売主が不動産業者だと不動産会社がリフォームを行うのが一般的なので、リフォームをする必要がありません。
リフォームが既に済んでいるので、購入したら直ぐに引っ越しもできます。
個人が売主の場合は、個人がリフォームをして引き渡すのはハードルが高く、現時点ではあまり行われてません。
リフォームの手間を考えたら、少し値段が高くてもリフォーム済みのマンションの方が分かりやすいです。
省エネルギーのリフォームが対象ですが、中古住宅取得と一体型の住宅ローンも出てます。いずれはただのリフォームも対象になるかもしれません。
欧米では主流のリノベーション
売主が不動産会社の場合には、「リノベーション」が行われた中古住宅を販売しています。
リノベーションとリフォームは似ていますが、少し違います。
リノベーションというのは、設備を今よりもいい設備に変えることをいいます。
リフォームは、修理なので資産価値を維持するためのものですが、リノベーションは設備のグレードを上げるので、資産価値を向上させます。
リフォームをしたマンションの場合は、設備の壊れた箇所を修理したものがリフォーム済みマンションとして販売されています。
リノベーションをしたマンションの場合は、何もなかったトイレにウォシュレットがついたり、何の変哲もないキッチンに食器洗い洗浄機がついたり、今までの設備よりも向上させて販売されます。
古いマンションであったとしても、リノベーションやリフォームがされてあるマンションなら住空間はきれいなので、満足されることも多いです。
欧米では、新築の建物の許可が下りにくく、時間もかかることから、中古不動産市場が発達し、リノベーションが主流となっています。
リフォーム済・リノベーション済のマンションなら住宅ローンの低金利を享受できる
中古マンションを購入した後にリフォームをする場合は、マンションの購入費とは別にリフォーム費用がかかってしまいます。
手元にある中からリフォーム費用も捻出できればいいのですが、リフォーム費用が用意できない場合はリフォームローンを利用するしかありません。
しかし、リフォームローンの金利は、住宅ローンの金利よりも高いのが一般的なので、利息の負担が大きくなります。
その点、既にリフォーム済みのマンションや、リノベーション済みのマンションであれば、実質的にリフォーム分も含めて住宅ローンの低金利が適用され、低金利を享受できます。
また、リフォームローンの場合は、金利が住宅ローンよりも高いだけでなく、返済期間も短期となりますので当初の負担が大きくなってしまいます。
以上のことから、リフォーム済みの中古マンション、リノベーション中古マンションは狙い目です。
新築マンションよりも中古マンションの方がリスクが少ない
不動産の購入で失敗している人に多いのが、新築マンションを購入していることです。
新築マンションは、相場の把握がしにくく、相場より高かったとしても、不動産の素人が見抜くことはほぼ無理です。
特に新築マンションは、登記した瞬間に資産価値が8割になるともいわれており、もし仮に８割の価値になってしまうとしたら、自己資金が3割以上入れなければ資産価値を超える借金を抱える可能性があります。
これが「担保割れ」といわれる問題です。
また、中古マンションよりも新築マンションの方が修繕積立金は低く設定されています。
新築マンションが販売時に適切な額で設定されていたら、新築マンションを購入する人がいなくなるからです。
新築マンションにおいて初期の修繕積立金を低く設定するのは、別に違法ではなく認められてるからです。国は均等積立方式を推奨していますが、ほとんどは増額方式なので思ってた以上に修繕積立金の増額を負担と感じる人は多いです。
修繕積立金は、マンションの中長期的な修繕のための積立金なので、マンションの資産維持のためには必要不可欠なものです。
将来的に修繕積立金が不足すれば、次の見直しで修繕積立金は値上がりします。
必要な修繕積立金を確保できなければ、メンテナンスが出来ず、資産価値も下がります。
これからの時代、建物にお金をかけすぎるのはリスクを抱えることになります。
5,000万円で買った新築マンションが、ローンの支払いが終わることには2,000万円以下でしか売れないことは珍しくありません。
中古マンションの中には、よく管理されたものがあるので、管理が行き届いた物件を安く買う方がリスクが少なく、賢い選択かもしれませんが、管理費も値上げ傾向にあります。
中古マンションなら駅近のマンションが買えるかも
新築マンションにこだわると新築マンションの流通に限りがあるので、選択肢は少なくなります。
その点、中古マンションも視野に入れるのであれば、物件数は何百、何千倍になります。
場合によっては、駅前のマンションに住むことも可能です。
マンションの価値を決めるのは立地です。
新築マンションならバス便のマンションしか購入できなくても、中古マンションなら立地のいい場所にあるマンションを購入できるかもしれません。
取引事例を見ていると、やはりバス便のマンションは値下がりが激しいです。
不動産にかかる資金を抑えることで、旅行や趣味に回せるお金を増やすといったメリットもあります。
住宅ローン減税やフラット３５Sが使えるマンションもある
不動産を購入した場合に大きな効果となる「住宅ローン減税」や「フラット３５ｓ」です。
「住宅ローン減税」と「フラット３５S」は、新築でなければ適用されないといった誤解をしている人が多いのですが、別に新築でなければ適用されないわけではありません。
中古でも適用される物件はあります。
追記：住宅ローン減税は、１３年または１０年になり、控除割合が変更になっています。
住宅ローン減税というのは、10年間にわたって住宅借入金残高の１％が支払った税金から控除されるというものです。
１年の最大控除額は40万円なので、10年対象となれば合計で４００万円になります。
フラット３５Sというのは、省エネ住宅や耐震性住宅、バリアフリー、といった一定の要件を満たす場合に、フラット３５の金利からさらに金利が低くなるというものです。
中古マンションであっても、これらの制度が利用できるものがあります。
さいご
一応、一戸建てでもリノベーション物件は出てますが、中古の戸建だと建替えを前提に購入する人が多いので、マンションを例にまとめました。
