以前、ネットで登録した不動産投資サイトからメールで「ワンルームマンション投資」のセミナーの勧誘を受けました。
セミナー会場が横浜駅と自宅から近かったので参加してみました。
セミナー開始時刻は、夜の8時からだったのですが、参加者には主婦も１人いました。
受講生は管理人含めて5人でしたが、開始前に他の参加者に聞いたところ、管理人と主婦以外は会社帰りのサラリーマンでした。
不動産投資（ワンルームマンション投資）いつやるの？
セミナーは、開始前に配布されたレジュメにそって進められ、内容はよくある不動産会社のマンション投資セミナーです。
セミナーは前半と後半とで分けられていて、前半は「なぜ、不動産投資を今やるのか」という理由を説明されました。
後半は、不動産会社が付き合いのある金融機関についての話と個別の相談会でした。
セミナーでは、「不動産投資をどうして今やるか」という理由を5つに分けて説明してました。
①かつての終身雇用制度が崩壊し、先行きが不安だから
1つ目の理由は、日本の労働契約の特徴といわれた終身雇用制度の崩壊によって先行きが不透明になり、それによって賃金のベースアップが見込めなくなるため、給料以外の収入が必要になるということです。
確かにバブル崩壊後の日本では、終身雇用は崩壊しています。
一部の人の間で終身雇用が評価されていますが、経済状況の変化が目まぐるしくなった今では、企業が終身雇用を維持するのは難しくなりました。
今年から有期雇用の更新で5年以上働いている人は、申し出ることで無期契約にできる「無期転換ルール」が本格的に適用されています。
契約期間を5年未満にしたら意味がないので微妙な制度かもしれません。そもそも対象になるのは要件を満たしたごく一部です。
日本では、労働者は労働基準法によって守られているため、会社から社員を解雇することは非常に難しいといわれています。
そのため会社が労働者の賃金を上げるということは将来のリスクを抱えることとなりますから、賃金を上げることが難しいです。
賃金が上がってるのは公務員と上場企業だけというのが現実です。
賃金は上がりませんが、物価は上がってるので、年々生活が苦しくなって資産形成に興味を持つサラリーマンや会社員が増えてるようです。
最近は、副業を認める企業も増えてきたので、本業だけだと周りに置いていかれるかもしれません。
②将来の年金に対する不信感が高まっているから
若い人の一部では、「将来年金がなくなる」といったことがまことしやかにささやかれています。
年金が支払われたとしても、最低限の生活が保障されておらず、年金だけでは生活ができるかどうかといった不安はあると思います。
確かに年金制度に対する不信感は若年層の間で高まっていますが、年金制度自体は将来もあるでしょう。
年金制度は、そもそも老後生活を保障しているわけではなく、年金制度の維持に問題があるのであれば、給付と負担を見直すとされています。
つまり、負担が重い場合は、年金制度の見直し（改悪）によって年金制度自体の維持が図られます。
よく年金が減らされるとか、支払った保険料と年金が見合わないとか言われています。
年金制度の内容自体は法律によって決められてました。
現役世代の生活が苦しくなったのは保険料の上昇が一因です。
昔は15人で1人の老後を支えてたのに、今では2人で1人の老後を支えてるので、生活が苦しくなるのは当然です。
テレビや新聞の報道で年金だけでは生活が難しいことが明らかになりました。
何とかなると思っている人がいますが、実際は何とかなりません。
実際は何とかならないので、生活保護を受給している人の内訳に目を向けると高齢者がダントツで多いです。
③銀行に預けても金利がつかないが、不動産なら５％以上で運用できる
現在の普通預金は、0.01％以下なのでお金を銀行に預けても、ほとんど金利がつきません。
引き出した際に手数料が引かれたら、手数料分を取り戻すために何百年もかかってしまいます。
銀行に預けてもお金を腐らせるだけなので、運用を実践するという理由には一理あります。
ただ、その運用先がマンション投資がベストかどうかは別問題です。
不動産会社の営業さん曰く、マンション投資なら5%で運用できるうえ、ローン完済後は資産が残るとのことでした。
不動産会社が表示する利回りは、今でも表面利回りがほとんどなので、実質はもっと少なくなります。
実際の収支は、赤字となることも多いため、ローン完済後に資産が残るという点を強調することは多いです。
また、資産となるには、部屋が埋まることが必須なので立地は特に大事です。
管理人の経験では、ワンルームなら8分以上の物件を紹介すると、遠いと言う人が多いです。
残る資産というのは、築何十年も経ったワンルームマンションですが、古くても場所が良ければ意外と需要はあったりします。
反対に駅から遠いと、安くてもなかなか埋まりません。
④日本でも不動産運用が一般的になってきている
日本も欧米のように不動産投資が一般的になっているそうです。
証券会社では、J-REITが販売されるようになり、日本でも不動産投資信託の商品が購入できるようになりました。
また、サラリーマンや公務員の中には、不動産投資に興味を持っている人が増えています。
ローンの金利が2％台だったとしても、不動産投資なら表面利回り10％以上というものは多く、実質で見てもローンの金利を超えるものがあるからです。
だからといって、不動産投資には他にもアパート投資やビル投資がありますので、マンション投資がベストであるとは限りません。
他の不動産投資と比べて比較的少額から始められるのがワンルームマンション投資のメリットということですが、実は資産としての評価は高いとはいえません。
実際、区分所有マンションだと担保評価がそれほどつかないケースも多いです。
築浅は利回りが低く、築古は利回りが高いといったように、築年数によって利回りが変わるのも不動産です。
それに日本と欧米とでは、資産の評価が全然違います。また、不動産市場の需要と供給のバランスにも問題があります。
⑤首都圏ではマンションが値上がりしている
東京では、マンションの値上がり現象が起きていて、個人でも転売して儲かっているケースがあります。
確かに不動産は立地が特に重要なので、マンションの値下がりが比較的緩い東京はいいかもしれません。
ただ、現在はマンション自体が新築も中古も高値で推移していますので今後の出来事（中国経済、外国人の受け入れ等）次第ではどう転ぶか分かりません。
ちなみに金利が下がると不動産は値上がりし、金利が上がると不動産は値下がりするといわれています。
今のマンション高騰の原因は、資材の高騰といわれています。
それに加えて職人不足もあります。
管理人は15年前に学費を稼ぐために建設現場で職人として働いていましたが、当時からすでに職人不足で60人いた社員のうち20歳代以下は３人しかいませんでした。
今後もマンション価値が維持できるのであれば、少額で始められるマンション投資はお手頃かもしれません。
不動産投資のポイント
不動産投資が資産形成に向いているポイントとしては、やはり入居者から得られる家賃収入でローンを返済していきながら、完済し終わった後は建物付きの土地（建物が古くても土地が手に入る）という資産が手に入ることです。
とはいえ、マンション投資の場合は、ローン返済期間のキャッシュフローは持ち出しが多く、ローン返済後は築年数の経ったマンションしか残りません。
マンションにも土地の権利があるので、建物が古くなった場合はデベロッパーに権利を買ってもらえるかもしれませんが、過去のマンションの建て替え例は、実はそれほど多くありません。
建て替えがうまくいった例では、前よりも大きな建物の建設が可能だった（戸数が増えたので建て替え費用の負担が少なくて済んだ）というものが多く、建て替え例が少ないのは、やはり費用負担の問題からというのが原因です。
また、マンション投資の最大のリスクは、空室時は全額ローンの負担を自分がしなければならない点です。
金融機関の話と相談会
金融機関の話は、どんな金融機関を紹介できるかという内容でしたが、その会社は韓国系の金融機関を中心に紹介してるようでした。
少し前にも韓国系の金融機関が日本で不動産融資を行っているとニュースになって話題となりました。
何種類もの韓国系金融機関と取引があるようで、不動産会社がそもそも韓国系ではないかと疑うほどでした。
それと、ローン金利が日本の金融機関よりも全体的に高めでした。
その後の相談会では、受講者一人に不動産会社の営業が一人つくのですが、管理人についた営業さんは新人だったらしく、質問（簡単なのに）の都度、上司に聞きに行ってました。
当初は、相談会は30分の予定だったので30分経過時に挨拶をして帰ろうと思ったのですが、なかなか帰してくれず、セミナー会場を出た時には40分もオーバーしてました。
しかも、アポイントを無理やり入れられたのに、ドタキャンされました。
突っ込んだ質問を何件かしたので、面倒くさそうなやつと思われたのかもしれません。
